Nova York
A descrição já foi feita. Falta o que ela não alcança.
A base do Kaggle — 48.895 anúncios congelados em 08/07/2019 — conta o que havia. Não conta quanto aquilo valia, quanto rendia, nem o que aconteceu depois.
Preço previsto a partir do imóvel, do lugar e do regime de noites.
Receita estimada do anúncio contra o aluguel residencial do mesmo lugar.
Preço, oferta e composição entre os dois retratos — e a regra que separa um do outro.
Quais anúncios de 2019 ainda existem em 2026 — e o que tinham em comum.
New York City Airbnb Open Data — scrape público
Snapshot atual, mesma cidade, mesmo recorte
Em sete anos o mercado perdeu 38% dos anúncios e 56% dos anfitriões.
Diária mediana em dólar de 2026: o valor de 2019 é deflacionado pelo CPI-U de Nova York antes da comparação. Anúncios e anfitriões são contagens diretas de cada snapshot.
Treze anos de leis até achar o único ponto de fiscalização que funcionou.
Proibir foi fácil desde 2010. Fiscalizar só funcionou em 2023.
Alugar unidade inteira de prédio classe A por menos de 30 dias, sem o morador presente, vira ilegal. A fiscalização dependia de achar o infrator.
A infração passa a ser o anúncio, não só a estadia. Multa de US$ 1.000 a US$ 7.500.
Obrigaria a plataforma a entregar os dados dos anúncios. Suspensa pela Justiça federal em 03/01/2019 por violação da 4ª Emenda. O acordo virou a Local Law 64 de 2020.
Sem sanção do prefeito: entra em vigor por decurso de prazo.
A lei entra em vigor em janeiro; o portal de registro do anfitrião abre em março.
A plataforma fica proibida de processar a transação de um anúncio sem registro. Não é mais preciso encontrar o infrator: sem registro, não há cobrança.
Dois projetos para liberar casas de 1–2 famílias não chegaram a voto. O regime de 2023 continua valendo integralmente.
A regra saiu da porta do prédio e foi para o checkout.
Cada caso custa uma visita. O custo da fiscalização cresce junto com o mercado — não escala.
A verificação é automática e acontece uma vez por transação. O custo não cresce com o mercado — escala sozinho.
- Registro do ocupante permanente junto à OSE.
- Anfitrião presente durante toda a estadia.
- Máximo de 2 hóspedes por vez.
- Nenhum cômodo trancado para o hóspede.
- Unidades de aluguel regulado.
- Habitação pública.
- Prédios inscritos na lista de bloqueio.
Para essas, não existe caminho legal de estadia curta — só a saída para o regime de 30 noites ou mais.
A lei quase não é descumprida — ela é contornada.
93,4% estão dentro da regra. Sobram 367 anúncios irregulares em toda a cidade.
Não descumpriram a Local Law 18: saíram do alcance dela. Acima de 30 noites, a estadia deixa de ser curta e o registro deixa de ser exigido.
É por isso que a queda de 38% na oferta e a explosão do mínimo de noites são o mesmo fenômeno visto de dois ângulos — e por que toda comparação 2019 × 2026 tem de ser estratificada por regime de noites.
O registro cresceu, mas nunca perto do tamanho do mercado de 2019. A legalização não repôs a oferta perdida.
no preço
Em dólar constante e estratificado por regime de noites — do contrário, mede-se composição, não preço.
Estadia longa: o apartamento custa o mesmo. Curta: dobrou ou triplicou.
Diária mediana, em US$ de 2026
O que sobreviveu na estadia curta é o que conseguiu se registrar — pouco, caro e disputado. A alta é o preço da escassez que a lei criou, não uma valorização do produto.
A alta é de preço, não de composição.
A média geral sobe 34,6% em dólar constante e na mesma definição de preço — a diária sem desconto nos dois anos. Separando o efeito de preço dentro de cada estrato do efeito de troca de composição da oferta:
Contribuição para a variação, em log do preço
Toda a alta vem de dentro dos estratos. A composição puxa para baixo — o mercado que restou é, em média, de produto mais barato. Quem compara a média sem estratificar não mede preço: mede a troca de composição que a lei provocou, e chega ao sinal errado. Ressalva: na estadia curta, o "preço" é o do que restou legal — o estrato perdeu 87% dos anúncios no caminho.
Dos 48.895 anúncios de 2019, quais ainda existem em 2026 — e o que tinham em comum.
Sobreviveu quem já não dependia da estadia curta.
| Já exigia 30+ noites em 2019saiu do alcance da lei antes de ela existir | 2,08× |
| Calendário fechado em 2019disponibilidade zero — uso próprio ou inquilino fixo | 1,64× |
| Quarto compartilhadoo produto que a regra de 2 hóspedes inviabilizou | 0,16× |
O quarto compartilhado praticamente deixou de existir: 2,5% sobreviveram. É o produto que a exigência de anfitrião presente e máximo de 2 hóspedes tornou inviável.
O Brooklyn residencial ficou; o núcleo turístico de Manhattan saiu.
No topo, o cinturão residencial do Brooklyn e Woodside, no Queens — onde o anúncio já era de estadia longa antes da lei. No fundo, o corredor turístico de Manhattan, que só existia para a estadia curta. Mesma escala nos dois painéis (0 a 40%). Extremos da distribuição; bairros intermediários omitidos.
Testamos, falhou, e publicamos assim.
A hipótese intuitiva era que o preço explicaria a saída: caro demais, sai primeiro. Não explica — nem no anúncio, nem no bairro.
Sobrevivência por quintil de preço relativo ao bairro, em 2019.
mais barato
mais caro
Sem tendência monotônica. O quintil mais caro sobrevive praticamente como o segundo mais barato.
Correlação entre o prêmio de preço do bairro em 2019 e sua taxa de sobrevivência.
Nulo em qualquer critério convencional. Onde o anúncio estava não previu se ele ficaria; o que ele era, sim.
O modelo de sobrevivência não atingiu o critério. Fica reportado como está: a saída do mercado tem um componente que os atributos de 2019 não capturam.
O mercado encolheu — e foi trocado.
Os anúncios caíram 38%: isso é encolher. Mas o que sobrou não é o mercado de 2019 em tamanho menor — só um quarto dos anúncios de hoje já existia.
7.515 anúncios de 2019 ainda no ar, com o mesmo identificador.
5.353 anúncios criados depois por quem já operava em 2019.
17.389 anúncios de quem só chegou depois da Local Law 18.
Os 30.257 anúncios de junho de 2026, pela origem.
dos 37.457 anfitriões de 2019 ainda anunciam. A renovação é de gente, não só de inventário.
é a queda da oferta efetivamente operada — noites ocupadas, mesma fórmula nos dois anos. Contar anúncios dá −38% e superestima o que restou: dois terços da base de hoje não recebe hóspede.
Só na estadia curta o anúncio bate o aluguel.
Receita anual do anúncio ÷ aluguel anual do mesmo lugar · mediana geral 0,55×
5.069 apartamentos inteiros ativos. Só 27,7% faturam mais que um ano de aluguel.
Seriam precisas 240 noites na diária mediana para empatar com o aluguel. A ocupação mediana é 120.
| Regime | Receita | Aluguel | Superam |
|---|---|---|---|
| Estadia curta255 noites ocupadas | US$ 80.024 | US$ 53.272 | 74,8% |
| Estadia 30+ noites120 noites ocupadas | US$ 19.999 | US$ 51.224 | 9,1% |
Receita bruta: sem taxa da plataforma, limpeza, manutenção, vacância ou imposto. A comparação é um teto, não um lucro.
nisso
CRISP-DM do começo ao fim, com critérios registrados antes de modelar e pipeline reprodutível.
Método declarado antes do resultado, e um comando que refaz tudo.
- Entendimento do negócio — 7 critérios de sucesso escritos e registrados antes de qualquer modelo rodar.
- Entendimento dos dados — fontes baixadas com hash conferido; toda linha removida vai para quarentena com motivo.
- Preparação — 8 fontes externas agregadas em 7.219 hexágonos H3.
- Modelagem — escada de modelos, intervalo conformal, SHAP e ablação por bloco.
- Avaliação — C1, C2 e C3 atendidos; C4 e C5 não. Reportados como resultado.
- Implantação — site público, documentação, CI e 171 testes automatizados.
.\tasks.ps1 status diz o que está desatualizado; .\tasks.ps1 all refaz só o que precisa.
Cada degrau vale o que vale sob validação espacial.
Tudo sob validação cruzada espacial: o bloco de teste é uma região inteira que o modelo nunca viu. O KFold aleatório prometeria 18,5% onde o real é 22,0% — o otimismo de vizinho treinando com vizinho.
O M5 usa só o que o usuário consegue informar sobre um imóvel que ainda nem anunciou: tipo, capacidade, cômodos, regime de noites, mais a nota média e se é superhost — nada de histórico de reservas nem de features que só existem depois de operar. Errar mais que o M4 é o preço de o modelo ser utilizável na hora da decisão.
O que entregamos, o que falhou e o que falta.
- Preço previsto — MdAPE 25,0%, faixa de 80% com cobertura real de 79,6%.
- Anúncio ativo no ano — AUC 0,913; noites, se ativo — erro mediano de 48,5 noites.
- Receita do anúncio contra o aluguel do mesmo lugar.
- Prêmio de localização — I de Moran 0,44.
- Sobrevivência; deriva entre snapshots; penalidade de sobrepreço.
Site público com mapa e simulador rodando o mesmo modelo validado, com paridade exata entre Python e JavaScript.
As externas não somam à coordenada porque são a coordenada: o η² delas explicado pela célula do mapa tem mediana de 0,85 — as distâncias chegam a 0,999. Na sobrevivência, tirar a localização até melhora o modelo. Dado o ponto, o resto da geografia é redundante.
AUC 0,666, abaixo do alvo de 0,70 registrado antes de treinar.
Critérios pré-registrados existem exatamente para isto: o resultado negativo é publicado, não ajustado.
Com um painel de snapshots trimestrais em torno de 05/09/2023, é possível comparar o grupo atingido com um grupo de controle não atingido.
É o passo que transforma “mudou junto com” em “mudou por causa de”. Tudo que este deck afirma sobre a lei é associação no tempo, não causalidade estimada.
Análise acadêmica independente. Não afiliada ao Airbnb, Inc. · Data Science 2 · ESEG · Prof. Marino Catarino · .