Nova York
Quem fez
Data Science 2 · ESEG · Prof. Marino Catarino
Dois retratos, oito fontes públicas e um mapa que qualquer um pode usar.
O mesmo mercado em dois momentos, com sete anos entre eles.
Oito fontes além das bases do Airbnb: o bairro, a economia e a própria lei.
Que estimam, para qualquer ponto da cidade:
a diária que o imóvel deveria cobrar
quantas noites por ano ele aluga
quanto rende contra um aluguel tradicional
Aberto para qualquer pessoa usar ou conferir.
um site que calcula na hora, com o mesmo modelo
cada decisão explicada, inclusive o que não deu certo
público, para qualquer um refazer a análise
Já sabíamos como era em 2019. Faltava saber o que veio depois.
A primeira versão do trabalho descreveu a base de 2019. Esta volta à mesma cidade em 2026 com quatro perguntas.
Anúncios, anfitriões e o preço da diária, de 2019 até hoje.
O que a lei de registro de 2023 tem a ver com isso.
Quais anúncios de 2019 ainda existem — e o que eles tinham em comum.
Quanto rende um Airbnb em Nova York contra um aluguel comum no mesmo lugar.
Em sete anos, o mercado perdeu 38% dos anúncios e 56% dos anfitriões.
O que restou é sobretudo de estadia longa, mais concentrado e, na estadia curta, bem mais caro.
Hoje, a maioria dos anúncios é de quem tem mais de um.
Estadia curta: menos de 30 noites. Diária típica: metade dos anúncios cobra menos, metade cobra mais — sem desconto, em dólar de 2026, com o valor de 2019 corrigido pela inflação de Nova York. Anúncios e anfitriões são contagens diretas de cada retrato.
Treze anos de leis até achar o único ponto de fiscalização que funcionou.
Proibir foi fácil em 2010.
Fazer valer levou 13 anos.
Nova York proibiu alugar, depois proibiu anunciar, tentou exigir os dados da plataforma e perdeu na Justiça. Só funcionou quando o pagamento de quem não tem registro passou a ser barrado.
Apartamento inteiro, sem o morador em casa. Mas era preciso flagrar o infrator.
O anúncio vira infração. Multa de US$ 1.000 a US$ 7.500.
Suspensa pela Justiça federal em 2019; terminou num acordo em 2020.
Vira lei sem a assinatura do prefeito.
Em janeiro entra em vigor; em março abre o cadastro dos anfitriões.
A plataforma não pode mais processar a reserva de anúncio sem registro. Ninguém precisa achar o infrator: a cobrança simplesmente não acontece.
Dois projetos para afrouxá-la não chegaram a voto.
A regra saiu da porta do prédio e foi para o checkout.
Cada caso exige uma visita. Quanto maior o mercado, mais fiscal é preciso.
A checagem é automática, a cada reserva. Funciona igual, seja qual for o tamanho do mercado.
- O morador se registra na prefeitura.
- O anfitrião fica em casa durante toda a estadia.
- No máximo 2 hóspedes por vez.
- Nenhum cômodo trancado para o hóspede.
- Apartamentos de aluguel regulado.
- Habitação pública.
- Prédios em que o dono vetou a estadia curta.
Para esses, o único caminho legal é alugar por 30 noites ou mais.
Quase ninguém descumpre a lei: os anúncios saíram do alcance dela.
93,4% estão dentro da regra. Irregulares, só 367 em toda a cidade.
Não descumprem a lei: saíram do alcance dela. A partir de 30 noites, a estadia deixa de ser curta e o registro não é exigido.
Por isso, daqui em diante, estadia curta e estadia longa são sempre comparadas em separado.
O cadastro cresceu rápido: de 105 para 3.338 registros em três anos.
no preço
Com a inflação descontada e a estadia curta separada da longa — senão a conta confunde preço com tipo de anúncio.
Estadia longa: o apartamento custa o mesmo. Curta: a diária dobrou, ou mais.
Diária típica, em US$ de 2026
Na estadia curta sobrou pouca oferta dentro da regra — e o que é raro fica caro. É preço de escassez, não um produto melhor.
A alta é de preço mesmo — a mudança no tipo de anúncio até segurou um pouco.
A diária média subiu 35% de 2019 para 2026 — corrigida pela inflação e sem desconto nos dois anos.
Efeito sobre a diária média, 2019 → 2026, corrigido pela inflação
O preço subiu 37%; a troca por anúncios mais baratos segurou um pouco a conta, e a diária média fecha em +35%.
Na estadia curta, o preço é o do que restou legal: quase 9 em cada 10 anúncios de estadia curta saíram no caminho.
e quem chegou
Nova York tem menos Airbnb do que em 2019. E boa parte do que existe hoje é de gente que nem estava lá.
O mercado encolheu — e quem está nele hoje é, em boa parte, gente nova.
Encolher é mudar de tamanho. Ser trocado é mudar quem está dentro. Aconteceram as duas coisas.
nas noites alugadas de fato. Contando anúncios, a queda é de 38% — mas dois em cada três anúncios de hoje não recebem hóspede.
dos 37.457 anfitriões de 2019 continuam anunciando. Quatro em cada cinco saíram — e chegou gente nova no lugar.
7.515 anúncios de 2019 ainda no ar.
5.353 anúncios criados depois por quem já anunciava em 2019.
17.389 anúncios de quem nem anunciava em 2019.
Um ano de Airbnb contra um ano de aluguel tradicional, no mesmo lugar.
Na média, o Airbnb rende metade de um aluguel.
Um ano de receita no Airbnb dividido por um ano de aluguel tradicional, no mesmo lugar. Acima de 1,00×, o Airbnb ganha.
Um ano de Airbnb ÷ um ano de aluguel, no mesmo lugar
rende metade do que renderia alugado do jeito tradicional.
a estadia curta registrada é a única que ganha do aluguel.
| Por ano | Airbnb | Aluguel | Ganham |
|---|---|---|---|
| Estadia curta255 noites alugadas | US$ 80 mil | US$ 53 mil | 3 em 4 |
| 30 noites ou mais120 noites alugadas | US$ 20 mil | US$ 51 mil | 1 em 11 |
Receita bruta, antes de taxas e custos — a conta favorece o Airbnb. De onde ela vem: próximo slide.
Para empatar com o aluguel, seria preciso alugar o dobro de noites.
O aluguel típico pedido por um imóvel inteiro no mesmo CEP — o ZORI, índice que o Zillow publica todo mês. Junho de 2026, vezes 12: um ano de aluguel.
Diária × noites ocupadas no último ano, estimadas pelas avaliações. É receita bruta, sem descontar taxa da plataforma nem limpeza: a conta já é generosa com o Airbnb.
Noites por ano que o apartamento típico precisa alugar, na própria diária, para empatar com o aluguel.
A barra inteira é um ano: 365 noites.
apartamentos inteiros com hóspede no último ano. Só eles entram na conta.
Quem ganha do aluguel não é o bairro de aluguel mais caro.
Só 2 dos 21 bairros com pelo menos 60 apartamentos na conta passam de 1,00×.
Um ano de Airbnb ÷ um ano de aluguel, no mesmo CEP
Fort Hamilton cobra pouco e aluga muito; o Financial District cobra caro.
O Airbnb não rende pouco — é o aluguel que rende muito.
Uma ferramenta que estima a diária de qualquer imóvel da cidade — e que qualquer pessoa pode abrir no navegador.
Um mapa que estima a diária de qualquer imóvel de Nova York.
Uma descoberta: saber onde fica o imóvel já diz quase tudo que os dados de crime, metrô, renda e aluguel do entorno diriam. O lugar resume o resto.
Um modelo de machine learning chamado LightGBM: 61 árvores de decisão pequenas, cada uma corrigindo o erro da anterior. O site roda, no seu navegador, o mesmo modelo que testamos.
- Diga como é o imóvel: tipo, hóspedes, quartos, banheiros e se aceita estadia curta.
- Clique num ponto do mapa.
- Receba a diária esperada ali, com uma faixa de valores prováveis.
de erro típico, para mais ou para menos.
8 em 10vezes, o preço real cai dentro da faixa (79,6%).
2×em 95% da cidade, o mesmo apartamento vale de 15% menos até o dobro da média, só pelo quarteirão — e nos mais caros, passa disso.
Testado em pedaços da cidade que o modelo nunca tinha visto — o teste mais difícil, e o mais honesto.
Menor, trocado e de estadia longa: o Airbnb de Nova York em 2026.
- A lei não proibiu o Airbnb: mudou o que ele é. Hoje 82% dos anúncios exigem 30 noites ou mais.
- Encolheu e foi trocado. −38% de anúncios, −59% de noites alugadas — e mais da metade dos anúncios é de gente nova.
- Estadia longa: preço quase igual. Curta: dobrou. Na longa, +4% em sete anos, já descontada a inflação.
- Na média, o Airbnb rende metade de um aluguel. Só a estadia curta registrada ganha dele.
- A lei explica pouco do encolhimento. Cerca de 7% das saídas, pela conta mais simples; as outras aconteceram também entre quem a lei nem alcançava.
Uma análise com o mercado brasileiro seria o próximo passo interessante.
Comparar com um mercado sob regras diferentes ajudaria a separar o que é efeito da lei do que é do próprio mercado.
Análise acadêmica independente. Não afiliada ao Airbnb, Inc.