Comparativo 2019 → 2026¶
Entre o entendimento dos dados (fase 2) e a avaliação (fase 5): o que mudou no Airbnb de Nova York entre o dataset do Kaggle (julho de 2019) e o snapshot mais recente do Inside Airbnb (junho de 2026). Código em
src/airbnb/eda/comparativo.py; números emdata/processed/_comparativo.json.
1. As duas regras (ADR 0005)¶
- Dólar constante. Todo preço de 2019 é levado a dólar de 2026 pelo CPI-U da
região metropolitana de Nova York (BLS
CUURS12ASA0) — não pelo índice nacional: o custo de vida de NYC não seguiu a média do país. - Estratificar pelo mínimo de noites. Depois da Local Law 18, estadia de menos
de 30 noites exige registro — e o
pricede um anúncio de 30+ noites é a cotação de uma estadia mensal, com desconto. Comparar medianas agregadas mede a mudança de composição, não de preço.
2. O mercado encolheu e mudou de natureza¶
| indicador | 2019 | 2026 |
|---|---|---|
| anúncios | 48.895 | 30.257 |
| anfitriões | 37.457 | 16.472 |
| anúncios com preço | 48.884 | 21.114 |
| apartamento/casa inteira | 52,0% | 55,5% |
| mínimo ≥ 30 noites | 9,2% | 81,7% |
| de anfitrião com 2+ anúncios | 33,9% | 56,1% |
| nas mãos do 1% maiores anfitriões | 10,1% | 25,0% |
| calendário 100% fechado (availability_365 = 0) | 35,9% | 22,4% |
| preço mediano nominal | US$ 106 | US$ 177 |
| preço mediano real (US$ de 2026-06) | US$ 137 | US$ 194 |
Três leituras:
- Menos anúncios, muito menos anfitriões. O número de anúncios caiu 38%; o de anfitriões, 56%. Quem ficou tem mais anúncios cada um.
- Profissionalização. Anúncios de anfitrião com dois ou mais anúncios passaram de 34% para 56% do mercado; o 1% de anfitriões com mais anúncios detinha 10% da oferta em 2019 e detém 25% em 2026. Anfitriões com 51 ou mais anúncios respondem por 15% dos anúncios (eram 2,7%). O "morador que aluga o quarto de vez em quando" deixou de ser o caso típico.
- De estadia curta a aluguel mensal. O mínimo de 30 noites passou de exceção (9%) a regra (82%), em todos os distritos. É o efeito que a Local Law 18 desenhou, e ele aparece no dado — ver a ressalva causal em Avaliação §2.
- Não foi só encolher: foi substituição. O mercado encolheu — 38% menos anúncios. Mas "48.895 → 30.257" sugere que o de hoje é um subconjunto do de 2019, e não é. Só 24,8% dos anúncios atuais existiam em 2019; outros 17,7% são novos de anfitriões que já estavam lá; e 57,5% são de anfitriões que não existiam em 2019. Dos 37.457 anfitriões de 2019, só 19% ainda anunciam. Mais da metade do mercado atual é gente que chegou depois da lei.
- A oferta efetiva caiu bem mais que 38%. Contar anúncios superestima o que
restou, porque dois terços da base de 2026 não recebe hóspede. Somando as noites
efetivamente ocupadas (
ocupacao_modelo, mesma fórmula nas duas safras), a oferta vai de 14.021 para 5.705 anúncios-ano equivalentes: −59,3%.
3. Preço real, estrato por estrato¶
| mínimo de noites | tipo | n 2019 | mediana real 2019 (IC 95%) | n 2026 | mediana 2026 (IC 95%) | variação real |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30+ noites | Casa ou apê inteiro | 3.155 | US$ 220 (213–226) | 9.621 | US$ 229 (225–232) | +4% |
| 30+ noites | Quarto privativo | 1.245 | US$ 69 (65–71) | 6.309 | US$ 88 (87–89) | +28% |
| 30+ noites | Quarto compartilhado | 105 | US$ 45 (43–45) | 151 | US$ 54 (51–59) | +19% |
| 30+ noites | Quarto de hotel | 0 | — | 21 | US$ 513 (288–1.000) | — |
| < 30 noites | Casa ou apê inteiro | 22.252 | US$ 207 (207–207) | 1.605 | US$ 408 (393–422) | +97% |
| < 30 noites | Quarto privativo | 21.074 | US$ 91 (91–91) | 2.910 | US$ 249 (243–257) | +175% |
| < 30 noites | Quarto compartilhado | 1.053 | US$ 65 (58–65) | 40 | US$ 270 (208–360) | +318% |
| < 30 noites | Quarto de hotel | 0 | — | 457 | US$ 453 (429–483) | — |
A leitura por estrato desfaz a impressão da mediana agregada. O apartamento inteiro de 30+ noites cobra hoje, em dólar constante, praticamente o mesmo que em 2019: +4,0% em sete anos. Os quartos de estadia longa subiram mais — +28% o privativo, +19% o compartilhado. A alta grande está toda na estadia curta — que depois da LL18 ficou legal só para anfitrião registrado, morando no imóvel, ou para hotel: oferta escassa e cara. Os intervalos de confiança (bootstrap da mediana) mostram que as variações não são ruído.
Mesma definição de preço nos dois anos
Em 2026 a tabela usa o preco_cheio — a diária sem desconto —, porque essa é a
definição do price de 2019. O price publicado em 2026 é a cotação de uma estadia
do mínimo de noites já com desconto mensal: 4,4% na mediana da estadia longa. Com
ele, o apartamento inteiro de 30+ noites parecia 6,4% mais barato que em 2019; na
mesma definição, está 4,0% mais caro. Até a revisão de método, esta seção
publicava a primeira versão.
4. Composição × preço: a decomposição¶
A variação da média geométrica do preço real (média do log) se decompõe exatamente em duas parcelas:
onde \(e\) é o estrato (mínimo de noites × tipo de quarto), \(w\) o peso do estrato no snapshot e \(\mu\) a média do log do preço real no estrato.
| estrato (mínimo de noites · tipo) | peso 2019 | peso 2026 | variação real no estrato |
|---|---|---|---|
| 30+ noites · Casa ou apê inteiro | 6,5% | 46,6% | +10% |
| 30+ noites · Quarto privativo | 2,5% | 30,6% | +25% |
| 30+ noites · Quarto compartilhado | 0,2% | 0,7% | +46% |
| < 30 noites · Casa ou apê inteiro | 45,5% | 7,8% | +102% |
| < 30 noites · Quarto privativo | 43,1% | 14,1% | +184% |
| < 30 noites · Quarto compartilhado | 2,2% | 0,2% | +307% |
Variação da média geométrica real: +34,6%, sendo -0,020 (log) de composição e +0,318 (log) de preço dentro do estrato.
A migração em massa para 30+ noites quase não mexeu na média: em 2019 os dois estratos já tinham preços parecidos, então trocar um pelo outro custa pouco. Quase toda a variação é preço dentro do estrato — e, pela tabela da seção 3, ela vem da estadia curta, que encolheu de 91% para 18% dos anúncios e ficou muito mais cara.
5. Por distrito¶
| distrito | anúncios 2019 | anúncios 2026 | variação | preço real 2019 | preço 2026 | 30+ noites 2019 | 30+ noites 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Manhattan | 21.661 | 13.709 | -37% | US$ 194 | US$ 259 | 13% | 79% |
| Brooklyn | 20.104 | 10.561 | -47% | US$ 116 | US$ 172 | 6% | 85% |
| Queens | 5.666 | 4.679 | -17% | US$ 97 | US$ 135 | 6% | 82% |
| Bronx | 1.091 | 976 | -11% | US$ 84 | US$ 116 | 3% | 85% |
| Staten Island | 373 | 332 | -11% | US$ 97 | US$ 126 | 5% | 84% |
Manhattan e Brooklyn, o núcleo turístico, perderam 37% e 47% dos anúncios; Queens,
Bronx e Staten Island, entre 11% e 17%. Alguns bairros periféricos de Queens e do
Bronx cresceram (Laurelton, Edenwald, Cambria Heights mais que dobraram, a partir
de bases pequenas). É compatível com a oferta migrando para onde o aluguel mensal
mobiliado tem demanda residencial, não turística — hipótese, não teste: o dado não
diz quem aluga. Lista completa por bairro em _comparativo.json → por_bairro.
6. O mercado registrado¶
Quem ainda anuncia estadia curta em 2026 precisa de registro na Office of Special
Enforcement (OSE). No snapshot, 7,7% dos anúncios exibem número de registro
(OSE-STRREG-…) e 9,8% se declaram isentos (hotéis e similares); 82,5% não informam —
e quase todos esses são de 30+ noites, que não exigem registro. Entre os anúncios de
estadia curta, 41% são registrados, 52% isentos e 6,6% não têm registro nem isenção.
A conta de cumprimento se faz dentro da base, com a mesma unidade dos dois lados:
dos anúncios de estadia curta que precisam de registro — os que não se declaram
isentos —, 86% exibem o número (2.268 de 2.635); só 367 não. Somando os isentos,
93,4% dos anúncios de estadia curta estão dentro da regra. A lei é cumprida por quem
está no alcance dela; o que ela fez foi empurrar o mercado para fora desse alcance.
Os relatórios anuais da OSE contam 105 registros ativos ao fim do primeiro ano fiscal da lei (jun/2023) e 3.338 em jun/2026. Esse número não se divide por contagem de anúncios: é um cadastro de registros da cidade inteira, e registro não é anúncio — um anúncio pode não estar no snapshot, e um isento não precisa de registro. Uma versão anterior deste texto dividia os 3.338 pelos 5.540 anúncios de estadia curta e publicava "60%"; a conta misturava unidades e foi retirada. Fonte e linha do tempo em Fontes externas; a densidade de registros por distrito do Conselho está no mapa.
7. No mapa¶
As métricas por célula H3 r8 (anúncios, variação, preço, 30+ noites, sobrevivência, valorização ajustada) estão no mapa — seletor "métrica". A variação de preço bruta por célula mistura composição; a valorização ajustada — calculada, desde a revisão de método, dentro do estrato de 30+ noites — é o resíduo do modelo de 2019, ver Modelagem §5) é a leitura correta.